REIT

Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist ein an der Börse gehandeltes Unternehmen, das in renditeträchtige Immobilien investiert. Im Wesentlichen funktionieren REITs wie Investmentfonds für Immobilien, indem sie es Anlegern ermöglichen, Anteile an einem diversifizierten Portfolio von Immobilien zu erwerben, ohne diese direkt kaufen, verwalten oder finanzieren zu müssen.

Ein REIT muss bestimmte Kriterien erfüllen, um als solcher anerkannt zu werden, die je nach Land variieren können. In den USA beispielsweise müssen REITs mindestens 90% ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividenden an ihre Aktionäre ausschütten. Dieser Pass-Through-Mechanismus ist ein Schlüsselaspekt von REITs, da er dazu führt, dass das Unternehmen selbst in der Regel keine Körperschaftssteuer zahlen muss – die Besteuerung findet stattdessen direkt beim Aktionär statt. Dadurch wird eine Doppelbesteuerung vermieden, die sonst bei herkömmlichen Immobiliengesellschaften auftreten könnte.

Funktionsweise und Arten von REITs

REITs erwerben, verwalten und oft auch finanzieren verschiedene Arten von Immobilien, um Einnahmen zu erzielen. Diese Einnahmen stammen hauptsächlich aus Mietzahlungen. Die Palette der Immobilien, in die REITs investieren, ist breit gefächert und umfasst:

• Bürogebäude: Vermietung an Unternehmen.
• Wohnimmobilien: Apartments, Seniorenresidenzen oder Studentenwohnheime.
• Einkaufszentren und Einzelhandelsimmobilien: Vermietung an Geschäfte.
• Lagerhallen und Logistikzentren: Für E-Commerce und Lieferketten.
• Gesundheitsimmobilien: Krankenhäuser oder Pflegeheime.
• Hotels: Betrieb oder Vermietung an Hotelbetreiber.
• Datencenter: Vermietung an Tech-Unternehmen.
• Mobilfunkmasten: Vermietung an Telekommunikationsanbieter.

Man unterscheidet hauptsächlich zwischen drei Arten von REITs:

1. Equity REITs: Diese investieren direkt in Immobilien und generieren Einnahmen hauptsächlich durch Mieteinnahmen. Dies ist die häufigste Form von REITs.
2. Mortgage REITs (mREITs): Diese vergeben Hypotheken und Darlehen an Immobilienbesitzer und -entwickler oder investieren in hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS). Ihre Einnahmen stammen hauptsächlich aus den Zinsmargen zwischen den aufgenommenen und vergebenen Darlehen. Sie sind in der Regel zinssensibler und volatiler als Equity REITs.
3. Hybrid REITs: Eine Kombination aus Equity und Mortgage REITs, die sowohl in Immobilien als auch in Hypotheken investieren.

Vorteile von REITs

• Liquidität: Im Gegensatz zu physischen Immobilien sind REIT-Aktien an der Börse handelbar und bieten eine hohe Liquidität. Du kannst Anteile relativ einfach kaufen und verkaufen.
• Diversifikation: REITs ermöglichen es, in ein Portfolio von Immobilien zu investieren, was das Risiko gegenüber dem Kauf einer einzelnen Immobilie reduziert. Zudem können sie zur Diversifikation eines Anlageportfolios beitragen, da ihre Wertentwicklung oft nicht perfekt mit der von Aktien oder Anleihen korreliert ist.
• Regelmäßige Ausschüttungen: Die verpflichtende Dividendenausschüttung macht REITs attraktiv für Anleger, die regelmäßige Einkünfte suchen.
• Professionelles Management: Die Immobilien werden von erfahrenen Managern betreut, was dir die Arbeit und Expertise erspart, die mit dem direkten Besitz und der Verwaltung von Immobilien verbunden wäre.
• Transparenz: Da REITs börsennotiert sind, unterliegen sie den Offenlegungspflichten und sind daher relativ transparent.

Nachteile und Risiken von REITs

• Zinsrisiko: Insbesondere mREITs und REITs mit hoher Verschuldung können stark von Zinsänderungen betroffen sein. Steigende Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten und können die Attraktivität von Immobilieninvestitionen mindern.
• Marktrisiko: Der Wert von REITs hängt, wie bei anderen Aktien auch, von der allgemeinen Marktstimmung und der Wirtschaftslage ab. Eine Rezession kann zu geringeren Mieteinnahmen und sinkenden Immobilienwerten führen.
• Spezifische Risiken: Je nach Art der investierten Immobilien können Risiken auftreten. Zum Beispiel kann die Nachfrage nach Büroflächen sinken, wenn mehr Unternehmen auf Homeoffice setzen.
• Steuerliche Behandlung: Während die Vermeidung der Körperschaftssteuer ein Vorteil ist, können die Dividenden in einigen Ländern als gewöhnliches Einkommen und nicht als qualifizierte Dividenden besteuert werden, was zu einer höheren Steuerbelastung für Anleger führen kann. Das hängt stark von der lokalen Steuergesetzgebung und dem Anlegerstatus ab.

Berechnung des FFO (Funds From Operations)

Ein wichtiges Maß zur Bewertung von REITs ist der FFO (Funds From Operations), da der Gewinn nach GAAP-Rechnungslegung (Generally Accepted Accounting Principles) bei Immobilienunternehmen durch Abschreibungen verzerrt wird. Abschreibungen sind bei Immobilien oft reine Buchhalterei und spiegeln nicht unbedingt einen tatsächlichen Wertverlust wider.

Der FFO wird üblicherweise wie folgt berechnet:

$$\text{FFO} = \text{Nettogewinn} + \text{Abschreibungen} + \text{Amortisationen} - \text{Gewinne aus Immobilienverkäufen} + \text{Verluste aus Immobilienverkäufen}$$

Manchmal wird auch das Adjusted Funds From Operations (AFFO) oder Funds Available for Distribution (FAD) verwendet, das weitere nicht-cash-wirksame Posten und wiederkehrende Investitionen (CAPEX) berücksichtigt, um ein genaueres Bild der ausschüttbaren Mittel zu erhalten.

Fazit

REITs bieten eine attraktive Möglichkeit, in den Immobilienmarkt zu investieren, ohne die Komplexität des direkten Immobilienbesitzes auf sich nehmen zu müssen. Sie können eine sinnvolle Ergänzung für ein diversifiziertes Portfolio sein und regelmäßige Einkünfte generieren. Es ist jedoch wichtig, die spezifischen Risiken und die Performance der einzelnen REITs zu verstehen, bevor du in sie investierst.